Konut fiyatları 7 aydır enflasyonun altında artış gösteriyor. İnşaat maliyetlerinde yaşanan artışlar mevcut konut fiyatlarının da üzerine çıktı. Bu durum konut üretimi yapan müteahhitlerin kardan vazgeçerek satış yapmasına yol açıyor.
Uzmanlar şu anda sıfır ve ikinci el konutlarda bir avantaj olduğunu söylüyor. Özellikle mevduat faizlerinde yaşanan yükselişlerle birlikte mülk sahipleri evlerini satıp yatırımlarını mevduatta değerlendirmek istiyor. Bu nedenle mülklerini elden çıkarmak isteyenler fiyat kırmaya başladı.
Konuyla ilgili detayları milliyet.com.tr’ye açıklayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Son dönemde inşaat maliyetlerinde önemli bir artış var. Hatta bu noktada en çok maliyeti etkileyen unsur işçilik endeksidir. Mayıs ayında açıklanan yıllık inşaat maliyet endeksine baktığımızda yüzde 72.78 seviyesinde artışlar yaşandı.
‘KONUT FİYATLARI ENFLASYONA GÖRE UCUZLADI’
Mayıs ayında Merkez Bankası tarafından açıklanan konut fiyat endeksine baktığımızda konut fiyatlarının reel bazlı düştüğünü görüyoruz. Yıllık bazda konut fiyatlarının enflasyondan arındırıldığında yüzde 14.9 seviyesinde ucuzladığını söylemek mümkün.
‘PARALARINI MEVDUATTA DEĞERLENDİRMEK İSTİYORLAR’
Peki maliyet artarken, bir yandan fiyatlar nasıl reel olarak düşebiliyor? Bunun en önemli etkisi mevduat faizlerindeki artış nedeniyle yatırımcıların gayrimenkulden çıkıp paralarını mevduatta değerlendirmeyi düşünmeleridir.
‘KREDİ FAİZİ TALEBİ DÜŞÜRDÜ’
İkinci olarak talebin artan konut kredisi faiz oranları nedeniyle bir hayli düşmesidir. Faiz oranlarının yüksek olması konut alıcılarını zorluyor.
‘1 MİLYON TL KREDİNİN AYLIK ÖDEMESİ 31 BİN 350 TL’
Şu anda aylık faiz oranlarının yüzde 3 olduğunu ve 120 ay vadede kredi çekilmek istendiğini düşünürsek 1 milyon TL kredi için aylık yaklaşık 31 bin 350 TL seviyesinde bir taksit ödemesi yapılması gerekiyor. Bu kredi tutarını 2 milyon TL’ye çıkardığınızda aylık taksit tutarı 62-63 bin TL seviyelerine yaklaşıyor.
‘KONUT ALIMINDA FIRSAT DÖNEMİ’
Bu dönemde müteahhitlerin karının azaldığını söyleyebiliyoruz. Ben bu dönemin konut alımında bir fırsat dönemi olarak değerlendiriyorum. Yıl sonuna doğru mevduat faizlerinde düşüşleri görüyor olacağız. Şu anda ikinci el gayrimenkullerde ve müteahhitler tarafından tamamlanmış, taksitle satılan yerlerde çok önemli bir alım avantajı var.
‘İNŞAAT MALİYETİNE SATILAN DAİRELER VAR’
Bazı sıfır konut satışlarına baktığımızda bugün aynı daire yapılmak istense şu anki inşaat maliyeti ile bile yapılması mümkün olmayan daireler var. Arsa payı ve müteahhit karını göz önüne almadan sadece inşaat maliyetine satılan daireler var diyebiliyoruz.
‘İNŞAAT FİRMALARI BEKLEMEYE GEÇTİ’
Mevcut durumda bizim yapı ruhsatı verme sayımızda artışımız olsa da sahada biz bu binaların aktif olarak çok yapılmadığını hatta mümkün olduğu kadar inşaat firmalarının beklemeye geçtiğini söyleyebiliriz. Şu anda ara sokaklarda bile müteahhitler ancak bir taahhüt karşılığı inşaat yapmak istiyor. Kat karşılığı ya da belli oranda daire karşılığı işlere bile girme taraftarı değiller.
‘MALİYETLERDE DÜŞÜŞ OLMASI MÜMKÜN DEĞİL’
Kısa vadede inşaat maliyetlerinde herhangi bir düşüşün olması mümkün değil.
‘İKİNCİ ELDE FIRSAT VAR’
Şu anda ikinci elde fırsat var. Örneğin geçen yılki satış fiyatından hala ilanda olan gayrimenkuller var. Bunlar bile şu anki enflasyon ortamında fiyatlarını yarı yarıya düşürmüş durumda diyebileceğimiz yerlerdir.
Alıcılar anlamında çok güçlü bir piyasa var. Verilen teklifler nispeten pazarlamaya çalışan fiyatın altında. Bu durumu değerlendirmek isteyenler de bazen gayrimenkulden çıkış kararı verebiliyor. Birçok noktada özellikle ikinci el gayrimenkullerde fırsat niteliğinde yerler var.
‘İYİ BİR KİRA GELİRİ ELDE EDEBİLİRLER’
Ülkemizde mal sahipleri bir süredir taşınmazlarını kiraya vermekten imtina etmişlerdi. Kiraya verilecek daire sayısı azalmıştı. Eylül ve ekim aylarında piyasada çok kiralık daire bulamayacağız. Bu kira fiyatlarını artırmaya devam edecektir. Gayrimenkulünü bugünden alan kişiler taşınmazlarını kiraya verdiklerinde iyi bir kira geliri elde edebilirler.
İSTANBUL, ANKARA VE İZMİR’DE ORTALAMA KONUT FİYATLARI NE KADAR?
İstanbul’da ortalama konut fiyatlar metrekarede 40 bin TL seviyelerine yaklaştı. 100 metrekare bir daire 4 milyon TL seviyesinde diyebiliriz. Burada bina yaşları çok etkili. Sıfır dairelerde bu 45 bin TL seviyelerindeyken, eski yapılarda 30 bin TL’ye kadar düşebiliyor.
İstanbul’da ortalama kira fiyatları 25 bin TL seviyelerinde. Ankara’da tansiyon hafiflemeye başladı. Metrekarede satış fiyatları 21 bin TL seviyelerinde. Ankara’da sıfır dairelerde bu rakamlar 27-28 bin TL seviyelerine kadar çıkıyor. Ankara’da şu anda ortalama konut kiraları 18 bin TL’ye yaklaştı.
İzmir’de satılık konutlarda metrekare fiyatı 33 bin TL seviyelerinde, bu sıfır dairelerde 40 bin TL’yi buluyor. İzmir’de ortalama konutun bedeli 4 milyon TL ve üzerinde. Kiralık fiyatlar ise 22 bin TL seviyelerinde.”
